Сам себе проверяющий! Как проверить застройщика

С момента публикаци статьти «Как правильно купить квартиру в новостройке« — Пришло еще больше вопросов по этой теме, потому мы решили ее дополнить.

Масса вопросов и советов на тему «Как проверить застройщика?», «Какой застройщик надежный?», «Аферы в строительстве?», «Как не попасть на незаконное строительство?», «Проверка застройщика».

Можно ли проверить застройщика без привлечения юриста или консультанта? Можно. Покупка квартиры в новостройке — Как проверить риски? Какие должны быть документы при покупке квартиры в новостройке? Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика? Только насколько это будет полной проверкой? И сможете ли самостоятельно учесть все нюансы? Решать вам. В помощь человеку, который решил инвестировать в первичный рынок недвижимости и сделать экспертизу строительства самостоятельно, даем этот материал.

Состоится или нет, тот или иной строительный проект зависит от трех основных факторов:

1. намерения достроить;
2. финансовая состоятельность;
3. разрешительная документация;

Именно в такой последовательности.

1. Намерение достроить

Намерения завершить проект или перепродать его на определенной стадии, намерения завершить проект или создать строительную пирамиду, снять сливки и бросить (заморозить) проект – от этого сильно зависит история проекта в будущем. К счастью, в последнее время все больше тех, кто намерен строить, развивать свои города и поселки, развивать свой бизнес и строительную отрасль в целом. К сожалению, на рынке еще присутствуют «однодневщики» и желающие заработать на перепродаже проекта.

2. Финансовая состоятельность

Проверить финансовую историю строительства могут профильные специалисты. Да и нужна ли полная проверка? Достаточно на первом этапе оценить риски финансирования:

• застройщик полностью самостоятельно финансирует строительство и продажу квартир начинает на поздних этапах готовности объекта или на этапе ввода/после ввода в эксплуатацию – идеальная ситуация, но, крайне, редкая;
• застройщик финансирует строительство за счет собственных и кредитных средств + привлекает средства физлиц за продажу прав на будущие квартиру – приемлемая ситуация с не высокими рисками финансирования (про «пакетных» инвесторов скромно умалчиваем);
• застройщик финансирует строительство только за счет средств, которые привлекает от продажи прав на будущие квартиры и нежилые помещения – высокий риск того, что финансирование строительства может остановиться в любой момент – довольно распространенная практика.

3. Разрешительная документация

Нужно понимать тот факт, что 100% идеальной документации не существует. 80% строек начинаются с неполным пакетом документов, которые дооформляются по мере строительства. Нормальные строительные компании, как правило, на своих сайтах выкладывают основные разрешительные документы. Если же на сайте застройщика документация отсутствует, а в отделе продаж говорят, что разрешительная документация – это коммерческая тайна, то нужно бежать из этого отдела продаж. На какие документы нужно обратить внимания, если вам их предоставят:

• решение сессии о выделении земельного участка (обращаем внимание на размеры, целевое назначение, использование, ограничения, из состава каких земель выделяется участок);
• документ на основании которого идет пользование участком (договор аренды, акт/свидетельство собственности на участок, договор суперфиция и т.д. Обращаем внимание на условия договора);
• градостроительные ограничения и условия, технические условия, архитектурно-планировочные задания (обращаем внимание на сроки этих документов, они имеют ограничение по времени выполнения);
• проектная документация. С 09.06.2017 года необходима обязательная экспертиза проектов строительства объектов 4-5 категорий сложности. Также обязательна экспертиза проектов строительства объектов классов ответственности (последствий) СС2 (средние последствия) и СС3 (значительные последствия). В нашем случае коротко – СС2 (средние последсвия) – жилые здания высотой от 73,5 до 100 метров и в которых от 20 до 300 постоянно пребывающих людей; СС3 (значительные последствия) — жилые здания высотой от 100 метров и в которых постоянно пребывает от 300 человек;
• если строительство начиналось до июня 2017 года – декларация о начале выполнения строительных работ (для объектов 1 – 3 категории сложности), разрешение на строительство (для объектов 4 – 5 категории сложности). ВНИМАНИЕ! Декларация о начале строительных работ НЕ является разрешительным документом;
• если строительство начиналось после 09 июня 2017 года, то разрешение на строительство для объектов соответствующим классам ответственности (последствий) СС2 и СС3. Для класса СС1, начало строительных работ по заявительному принципу;
• лицензии на строительство, сертификаты, разрешения на проведение особых видов работ, соответствующие категории сложности либо классу ответственности строительства объекта. (Обращаем внимание на сроки действия лицензий и разрешений);
• карточка (ордер) на временное нарушение благоустройства территории;
• приказ о присвоении строительного адреса нового объекта строительства;
• договора с генподрядчиком/подрядчиками об условиях строительства;
• разрешение специализированных департаментов/ управлений /ведомств в случае, когда строительство ведется в историко–архитектурных зонах, зонах отчуждений и особых условий использования земель, зонах облета аэропортов, зонах повышенной сейсмической опасности и т.д.

В зависимости от степени готовности объекта:

• договора о подключении к городским сетям;
• сертификат об окончании строительства (декларация о готовности для 3-й категории, если она была зарегистрирована до 10 июня 2017);
• технические паспорта БТИ;
• Акт про ввод в эксплуатацию;
• справка (распоряжение районной администрации) о присвоении почтового адреса;
• документ подтверждающий взаиморасчеты по паевым взносам в инфраструктуру города.

Это далеко не полный список. Не все документы могут быть у застройщика на том или ином этапе строительства. Оценивайте соотношение цена — риски вложений. И, если все-таки, у вас осталась хоть толика сомнений – приглашайте юриста, консультанта, эксперта, грамотного риелтора.

Внимание! Форумам НЕ верить. В отдельном материале расскажем, как создают та или иная репутация застройщика в интернете.