Статьи

Сам себе проверяющий! Как проверить застройщика

С момента публикаци статьти Как правильно купить квартиру в новостройке — Пришло еще больше вопросов по этой теме, потому мы решили ее дополнить.

Масса вопросов и советов на тему «Как проверить застройщика?», «Какой застройщик надежный?», «Аферы в строительстве?», «Как не попасть на незаконное строительство?», «Проверка застройщика».

Можно ли проверить застройщика без привлечения юриста или консультанта? Можно. Покупка квартиры в новостройке — Как проверить риски? Какие должны быть документы при покупке квартиры в новостройке? Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика? Только насколько это будет полной проверкой? И сможете ли самостоятельно учесть все нюансы? Решать вам. В помощь человеку, который решил инвестировать в первичный рынок недвижимости и сделать экспертизу строительства самостоятельно, даем этот материал.

Состоится или нет, тот или иной строительный проект зависит от трех основных факторов:

  1. намерения достроить;
  2. финансовая состоятельность;
  3. разрешительная документация;

Именно в такой последовательности.

1. Намерение достроить

Намерения завершить проект или перепродать его на определенной стадии, намерения завершить проект или создать строительную пирамиду, снять сливки и бросить (заморозить) проект – от этого сильно зависит история проекта в будущем. К счастью, в последнее время все больше тех, кто намерен строить, развивать свои города и поселки, развивать свой бизнес и строительную отрасль в целом. К сожалению, на рынке еще присутствуют «однодневщики» и желающие заработать на перепродаже проекта.

2. Финансовая состоятельность

Проверить финансовую историю строительства могут профильные специалисты. Да и нужна ли полная проверка? Достаточно на первом этапе оценить риски финансирования:

  • застройщик полностью самостоятельно финансирует строительство и продажу квартир начинает на поздних этапах готовности объекта или на этапе ввода/после ввода в эксплуатацию – идеальная ситуация, но, крайне, редкая;
  • застройщик финансирует строительство за счет собственных и кредитных средств + привлекает средства физлиц за продажу прав на будущие квартиру – приемлемая ситуация с не высокими рисками финансирования (про «пакетных» инвесторов скромно умалчиваем);
  • застройщик финансирует строительство только за счет средств, которые привлекает от продажи прав на будущие квартиры и нежилые помещения – высокий риск того, что финансирование строительства может остановиться в любой момент – довольно распространенная практика.

3. Разрешительная документация

Нужно понимать тот факт, что 100% идеальной документации не существует. 80% строек начинаются с неполным пакетом документов, которые дооформляются по мере строительства. Нормальные строительные компании, как правило, на своих сайтах выкладывают основные разрешительные документы. Если же на сайте застройщика документация отсутствует, а в отделе продаж говорят, что разрешительная документация – это коммерческая тайна, то нужно бежать из этого отдела продаж. На какие документы нужно обратить внимания, если вам их предоставят:

  • решение сессии о выделении земельного участка (обращаем внимание на размеры, целевое назначение, использование, ограничения, из состава каких земель выделяется участок);
  • документ на основании которого идет пользование участком (договор аренды, акт/свидетельство собственности на участок, договор суперфиция и т.д. Обращаем внимание на условия договора);
  • градостроительные ограничения и условия, технические условия, архитектурно-планировочные задания (обращаем внимание на сроки этих документов, они имеют ограничение по времени выполнения);
  • проектная документация. С 09.06.2017 года необходима обязательная экспертиза проектов строительства объектов 4-5 категорий сложности. Также обязательна экспертиза проектов строительства объектов классов ответственности (последствий) СС2 (средние последствия) и СС3 (значительные последствия). В нашем случае коротко – СС2 (средние последсвия) – жилые здания высотой от 73,5 до 100 метров и в которых от 20 до 300 постоянно пребывающих людей; СС3 (значительные последствия) – жилые здания высотой от 100 метров и в которых постоянно пребывает от 300 человек;
  • если строительство начиналось до июня 2017 года – декларация о начале выполнения строительных работ (для объектов 1 – 3 категории сложности), разрешение на строительство (для объектов 4 – 5 категории сложности). ВНИМАНИЕ! Декларация о начале строительных работ НЕ является разрешительным документом;
  • если строительство начиналось после 09 июня 2017 года, то разрешение на строительство для объектов соответствующим классам ответственности (последствий) СС2 и СС3. Для класса СС1, начало строительных работ по заявительному принципу;
  • лицензии на строительство, сертификаты, разрешения на проведение особых видов работ, соответствующие категории сложности либо классу ответственности строительства объекта. (Обращаем внимание на сроки действия лицензий и разрешений);
  • карточка (ордер) на временное нарушение благоустройства территории;
  • приказ о присвоении строительного адреса нового объекта строительства;
  • договора с генподрядчиком/подрядчиками об условиях строительства;
  • разрешение специализированных департаментов/ управлений /ведомств в случае, когда строительство ведется в историко–архитектурных зонах, зонах отчуждений и особых условий использования земель, зонах облета аэропортов, зонах повышенной сейсмической опасности и т.д.

В зависимости от степени готовности объекта:

  • договора о подключении к городским сетям;
  • сертификат об окончании строительства (декларация о готовности для 3-й категории, если она была зарегистрирована до 10 июня 2017);
  • технические паспорта БТИ;
  • Акт про ввод в эксплуатацию;
  • справка (распоряжение районной администрации) о присвоении почтового адреса;
  • документ подтверждающий взаиморасчеты по паевым взносам в инфраструктуру города.

Это далеко не полный список. Не все документы могут быть у застройщика на том или ином этапе строительства. Оценивайте соотношение цена – риски вложений. И, если все-таки, у вас осталась хоть толика сомнений – приглашайте юриста, консультанта, эксперта, грамотного риелтора.

Внимание! Форумам НЕ верить. В отдельном материале расскажем, как создают та или иная репутация застройщика в интернете.

Классы последствий (ответственности) против категорий сложности

Начинаем разбираться. Со слов авторов Закона «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності», одним из предусловий принятия нового Закона было: «…массовое нарушение застройщиками категорий сложности строительства объектов. Это когда заявляется 3-я категория, а по факту строят 24-х этажный дом, это когда большинство застройщиков дробят проект строительство жилого комплекса 4-й или...

Что выбрать – Первичка или Вторичка? Плюсы и минусы

«Первичка» или «Вторичка»? Как часто таким вопросом задаются потенциальные покупатели квартир? Какие аргументы они ищут и находят? Как принять решение? Так сложилось, что «первичным рынком квартир» у нас называют рынок строящегося жилья. Речь идет о будущих квартирах , которые находятся в домах не сданных в эксплуатацию, документы о праве собственности, на такие квартиры не получены....

Будет ли дешеветь цена метра на «первичке»?

В 2017 году процессы в экономике так и не привели к изменению объемно-пространственной конфигурации рынка первичной недвижимости. Проще говоря – «пузырь на рынке первичной недвижимости» так и не лопнул, динамика цен на недвижимость была близка к прогнозируемой. А с самого начала 2018 года полетели сюрпризы, которые, так или иначе, повлияют на цену квадратного метра «первички»:...

Меню