Основные страхи и ошибки арендодателя. Часть 1 — Чего ждать от арендатора и как себя защитить от недобропорядочных арендаторов

*Материал основан на реальных событиях, которые происходят в Киеве

Реальная история с живым знакомым.

Все началось, как всегда, со звонка (блин, ну что же они все звонят ПОСЛЕ того, а не ДО того?)

Телефонный звонок: «Это Вова. У нас *опа!» — «Ну, у всех *опа. А что случилось? (про себя думаю: «Какой, блин, Вова? Где взял мой номер? Что за *опа?». Оказался дальним родственником)»

«Мы открыли квартиру, а там вещи арендатора. Милиция, сказала, что мы нарушили Закон. Но это же наша квартира! А квартирант оказался юристом… Теперь у нас могут забрать квартиру…»

Не лирическое отступление №1

Решили поинтересоваться подробнее вопросом защищенности арендодателя, оказалось, что в законодательном поле аренда – это игра в футбол гранатой без чеки на минном поле. Или, по-другому, аренда – это договоренность двух нормальных адекватных здравомыслящих людей.

Взгляд с точки зрения арендодателя: насколько защищен, чем рискует, какие страхи

Нашим арендодателям нужно понять несколько постулатов: защититься на 100% в нашем законодательном поле невозможно. В Договоре аренды (письменном обязательно) учесть все невозможно, но нужно к этому стремиться. Это тяжело, но это необходимо – принять тот факт, что квартира на срок действия Договора аренды переходит (временно) к другому «пользователю» (пункт 1, статья 810 Гражданского Кодекса Украины и не забываем ограничить это время, а то согласно п.1 статьи 821 ГК Украины Договор аренды будет считаться заключенным на 5 лет). Выселить арендатора, даже, если он нарушает Договор очень проблематично (статьи 825, 826 Гражданского Кодекса Украины). Если вдумчиво ознакомиться с 825 статье ГКУ, то разрыв Договора аренды и выселение арендатора – это, вообще, жесть.

Основные страхи (реальные страхи реальных арендодателей):

• заселяться и не будут платить, а выселить будет тяжело;
• заселяться, месяц проживут, а потом съедут и всю мебель вывезут;
• затопят соседей и сбегут;
• если я буду на них давить, то они перестанут платить и заявят на меня в налоговую;
• заселится один, а через месяц будут жить все одногруппники;
• заселится одинокая девушка, а через месяц бордель здесь устроят;
• заселится молодая пара, родят ребенка и зарегистрируют, а потом откажутся выселяться;
• заселятся переселенцы с Донбасса, перестанут платить, а их не выселишь, потому что у них жилья нет;
• заселятся, подделают документы и продадут квартиру;

Продолжение — История №1 «Вскрытие не помогло»

Действующие лица:

Собственник квартиры, он же арендодатель: господин В., киевлянин, 44 года, сдал квартиру в декабре 2016 в аренду, подписал договор в простой письменной форме на 1,5 странички.

Арендаторы: мать С. 63 года с сыном Н. 37 лет, Харьковская область, город Ч. Арендатором была гражданка С.

Договор подписали до ноября 2017.

До мая 2017 года все было нормально, регулярно платилась арендная плата и коммунальные услуги. Арендатор С. познакомилась со всеми соседями и создала положительный имидж очень милой соседки.

В мае сын Н. уезжает и обещает присылать деньги за оплату аренды.

За май, июнь, июль – аренда не платиться. Арендатор С. в мае и июне слезно просит подождать, когда сын пришлет деньги.

В июле начинает игнорировать входящие звонки и бросает трубку. Начинает конфликтовать: «Мне негде жить, оставьте меня в покое!»

В начале августа арендатор С., со слов соседей, уезжает к подруге на дачу, закрывает квартиру и не выходит на связь. Сын тоже трубку не берет, sms игнорирует.

Действия хозяина квартиры:

16 августа, после консультации с соседями и знакомыми, арендодатель В. решает вскрыть квартиру. Мозгов хватило пригласить полицию, при которой открыли дверь…

…А там оказались вещи арендаторов. На что полиция сказала: «Вы нарушили закон», и уехала.

Арендодатель В. повторно вызвал полицию. Вторая группа подтвердила: «Вы попали и теперь придется разбираться с вашим арендатором».

Через неделю на связь выходит арендатор С. , заявляет о своем высшем юридическом образовании и опыте работы юрисконсультом. Сообщает, что подает исковое заявление в суд на арендодателя за незаконное проникновение в жилище, пропажу вещей и денег (ноутбук и 12 000 грн).

Г-н арендодатель наконец-то понял, что нужно идти к юристам и начал их искать с криками «Help me!».

Чем чревато: теперь арендодатель В. сидит и ждет приглашения в суд. Накрутил себя в том, что арендатор через суд заберет квартиру.

Вопрос к залу: «Кто виноват в ситуации?»

1. Арендодатель господин В.
2. Виноват риелтор, который посоветовал этих арендаторов.
3. Страна.
4. Полиция, что не приняла сторону арендодателя на месте вскрытия квартиры и не вывезла вещи арендатора, как того просил арендодатель.
5. Виноват арендатор С. с ее юридическим образованием.

Голосуем тут.

А теперь серьезно: в чем же основные ошибки арендодателя (список открыт и его можно дополнять)

1. Договор:
   1. В договоре отсутствовал момент доступа в квартиру в случае не возможности связаться в арендатором способом, указанными в договоре. Не прописаны ответственности сторон Договора и условия досрочного прекращения договора в связи с … (далее по списку, согласно пункта 5 статьи 810 ГК Украины).
   2. Не прописана обязанность арендатора освободить квартиру, в случае прекращения Договора аренды.
   3. Не прописана ответственность за не уплату (задержку оплаты) арендной ставки. Смотрим статью 825 ГК Украины и… полгода (шесть месяцев) арендатор может нарушать пункт про оплату за аренду. В некоторых случаях – до двух лет! (пункт 2 статьи 825 ГК Украины). И Договор в одностороннем порядке разорвать можно с согласия другой стороны. В противном случае — только по решению суда. И выселить можно, только после разрыва Договора аренды, а если откажутся, то по решению суда (хорошо что без предоставления альтернативного жилья).
   4. Не прописаны ответственности сторон и порядок досрочного расторжения Договора. (Где взяли образец Договора? На форуме в интернете скачали (прямая речь : «… чем проще, тем лучше, мы же не юристы, да и побоялись спугнуть арендаторов слишком заумным договором…»). Дальше от меня одни выражения (в основном, непечатные).
   5. Не прописан порядок внесения арендной платы (прямая речь: «…ну приходил каждого пятого числа, проверял платежки и брал деньги… нет, никаких расписок, ни актов в получении денег не подписывал. А зачем, что бы на меня в налоговую потом заявили…»).
2. Классные консультанты – соседи, бывалый знакомый, советы форумчан.
3. Не разорвали Договор аренды ДО вскрытия квартиры (досрочно разрыв Договора аренды по согласию сторон или по решению суда).
4. В результате вскрыли квартиру без решения суда на выселение.
5. Не знание своих прав и обязанностей как арендодателя.
6. Незнание Гражданского Кодекса Украины и еще целого ряда законодательных актов, вплоть до Жилищного Кодекса УССР (действует до сих пор).
7. Привлечение консультантов системы ОБС (одна бабка сказала).

Опасения и риски арендодателя:

1. Арендатор С. теперь будет проживать в квартире до конца судебных разбирательств (что может длиться несколько лет) не платя за аренду.
2. Если докажут пропажу вещей – то придется возместить стоимость ущерба.
3. Риски многолетних судебных разбирательств – трата денег и времени.

Что делать:

Наша точка зрения – договариваться. И, в случае, когда не договорились — запасаться терпением, деньгами, связями в судах, нанимать толковых адвокатов.

Как нужно было сделать:

1. Прочитать внимательно законодательство относительно аренды жилья.
2. Обратиться к прикладному юристу или консультанту за консультацией (желательно ДО того, как начали сдавать квартиру, а в нашей ситуации – до вскрытия).
3. Не хотим юриста или консультанта – изучаем все Право, проходим 3-х летний курс Права в университете и практику. При этом, все равно, рискуем «попасть в непонятки».
4. Не верить интернету (форумам) и соседям.
5. Разорвать Договор аренды и законно провести процедуру выселения – уведомляем о расторжении Договора в связи с нарушением обязательств арендатора за два месяца (если иное не прописано в Договоре аренды), если арендатор отказывается, то в суд (помним о пункте 2 статьи 825 ГК Украины). Есть еще вариант – пункт 3 той же 825 статьи – требуем освободить квартиру, так как возникла необходимость проживания в этой квартире самого арендодателя и членов его семьи.

Обсуждаем и советуем тут.