*Материал основан на реальных событиях, которые происходят в Киеве
Реальная история с живым знакомым.
Все началось, как всегда, со звонка (блин, ну что же они все звонят ПОСЛЕ того, а не ДО того?)
Телефонный звонок: «Это Вова. У нас *опа!» — «Ну, у всех *опа. А что случилось? (про себя думаю: «Какой, блин, Вова? Где взял мой номер? Что за *опа?». Оказался дальним родственником)»
«Мы открыли квартиру, а там вещи арендатора. Милиция, сказала, что мы нарушили Закон. Но это же наша квартира! А квартирант оказался юристом… Теперь у нас могут забрать квартиру…»
Не лирическое отступление №1
Решили поинтересоваться подробнее вопросом защищенности арендодателя, оказалось, что в законодательном поле аренда – это игра в футбол гранатой без чеки на минном поле. Или, по-другому, аренда – это договоренность двух нормальных адекватных здравомыслящих людей.
Взгляд с точки зрения арендодателя: насколько защищен, чем рискует, какие страхи
Нашим арендодателям нужно понять несколько постулатов: защититься на 100% в нашем законодательном поле невозможно. В Договоре аренды (письменном обязательно) учесть все невозможно, но нужно к этому стремиться. Это тяжело, но это необходимо – принять тот факт, что квартира на срок действия Договора аренды переходит (временно) к другому «пользователю» (пункт 1, статья 810 Гражданского Кодекса Украины и не забываем ограничить это время, а то согласно п.1 статьи 821 ГК Украины Договор аренды будет считаться заключенным на 5 лет). Выселить арендатора, даже, если он нарушает Договор очень проблематично (статьи 825, 826 Гражданского Кодекса Украины). Если вдумчиво ознакомиться с 825 статье ГКУ, то разрыв Договора аренды и выселение арендатора – это, вообще, жесть.
Основные страхи (реальные страхи реальных арендодателей):
- заселяться и не будут платить, а выселить будет тяжело;
- заселяться, месяц проживут, а потом съедут и всю мебель вывезут;
- затопят соседей и сбегут;
- если я буду на них давить, то они перестанут платить и заявят на меня в налоговую;
- заселится один, а через месяц будут жить все одногруппники;
- заселится одинокая девушка, а через месяц бордель здесь устроят;
- заселится молодая пара, родят ребенка и зарегистрируют, а потом откажутся выселяться;
- заселятся переселенцы с Донбасса, перестанут платить, а их не выселишь, потому что у них жилья нет;
- заселятся, подделают документы и продадут квартиру;
Продолжение — История №1 «Вскрытие не помогло»
Действующие лица:
Собственник квартиры, он же арендодатель: господин В., киевлянин, 44 года, сдал квартиру в декабре 2016 в аренду, подписал договор в простой письменной форме на 1,5 странички.
Арендаторы: мать С. 63 года с сыном Н. 37 лет, Харьковская область, город Ч. Арендатором была гражданка С.
Договор подписали до ноября 2017.
До мая 2017 года все было нормально, регулярно платилась арендная плата и коммунальные услуги. Арендатор С. познакомилась со всеми соседями и создала положительный имидж очень милой соседки.
В мае сын Н. уезжает и обещает присылать деньги за оплату аренды.
За май, июнь, июль – аренда не платиться. Арендатор С. в мае и июне слезно просит подождать, когда сын пришлет деньги.
В июле начинает игнорировать входящие звонки и бросает трубку. Начинает конфликтовать: «Мне негде жить, оставьте меня в покое!»
В начале августа арендатор С., со слов соседей, уезжает к подруге на дачу, закрывает квартиру и не выходит на связь. Сын тоже трубку не берет, sms игнорирует.
Действия хозяина квартиры:
16 августа, после консультации с соседями и знакомыми, арендодатель В. решает вскрыть квартиру. Мозгов хватило пригласить полицию, при которой открыли дверь…
…А там оказались вещи арендаторов. На что полиция сказала: «Вы нарушили закон», и уехала.
Арендодатель В. повторно вызвал полицию. Вторая группа подтвердила: «Вы попали и теперь придется разбираться с вашим арендатором».
Через неделю на связь выходит арендатор С. , заявляет о своем высшем юридическом образовании и опыте работы юрисконсультом. Сообщает, что подает исковое заявление в суд на арендодателя за незаконное проникновение в жилище, пропажу вещей и денег (ноутбук и 12 000 грн).
Г-н арендодатель наконец-то понял, что нужно идти к юристам и начал их искать с криками «Help me!».
Чем чревато: теперь арендодатель В. сидит и ждет приглашения в суд. Накрутил себя в том, что арендатор через суд заберет квартиру.
Вопрос к залу: «Кто виноват в ситуации?»
- Арендодатель господин В.
- Виноват риелтор, который посоветовал этих арендаторов.
- Страна.
- Полиция, что не приняла сторону арендодателя на месте вскрытия квартиры и не вывезла вещи арендатора, как того просил арендодатель.
- Виноват арендатор С. с ее юридическим образованием.
А теперь серьезно: в чем же основные ошибки арендодателя (список открыт и его можно дополнять)
- Договор:
- В договоре отсутствовал момент доступа в квартиру в случае не возможности связаться в арендатором способом, указанными в договоре. Не прописаны ответственности сторон Договора и условия досрочного прекращения договора в связи с … (далее по списку, согласно пункта 5 статьи 810 ГК Украины).
- Не прописана обязанность арендатора освободить квартиру, в случае прекращения Договора аренды.
- Не прописана ответственность за не уплату (задержку оплаты) арендной ставки. Смотрим статью 825 ГК Украины и… полгода (шесть месяцев) арендатор может нарушать пункт про оплату за аренду. В некоторых случаях – до двух лет! (пункт 2 статьи 825 ГК Украины). И Договор в одностороннем порядке разорвать можно с согласия другой стороны. В противном случае — только по решению суда. И выселить можно, только после разрыва Договора аренды, а если откажутся, то по решению суда (хорошо что без предоставления альтернативного жилья).
- Не прописаны ответственности сторон и порядок досрочного расторжения Договора. (Где взяли образец Договора? На форуме в интернете скачали (прямая речь : «… чем проще, тем лучше, мы же не юристы, да и побоялись спугнуть арендаторов слишком заумным договором…»). Дальше от меня одни выражения (в основном, непечатные).
- Не прописан порядок внесения арендной платы (прямая речь: «…ну приходил каждого пятого числа, проверял платежки и брал деньги… нет, никаких расписок, ни актов в получении денег не подписывал. А зачем, что бы на меня в налоговую потом заявили…»).
- Классные консультанты – соседи, бывалый знакомый, советы форумчан.
- Не разорвали Договор аренды ДО вскрытия квартиры (досрочно разрыв Договора аренды по согласию сторон или по решению суда).
- В результате вскрыли квартиру без решения суда на выселение.
- Не знание своих прав и обязанностей как арендодателя.
- Незнание Гражданского Кодекса Украины и еще целого ряда законодательных актов, вплоть до Жилищного Кодекса УССР (действует до сих пор).
- Привлечение консультантов системы ОБС (одна бабка сказала).
Опасения и риски арендодателя:
- Арендатор С. теперь будет проживать в квартире до конца судебных разбирательств (что может длиться несколько лет) не платя за аренду.
- Если докажут пропажу вещей – то придется возместить стоимость ущерба.
- Риски многолетних судебных разбирательств – трата денег и времени.
Что делать:
Наша точка зрения – договариваться. И, в случае, когда не договорились — запасаться терпением, деньгами, связями в судах, нанимать толковых адвокатов.
Как нужно было сделать:
- Прочитать внимательно законодательство относительно аренды жилья.
- Обратиться к прикладному юристу или консультанту за консультацией (желательно ДО того, как начали сдавать квартиру, а в нашей ситуации – до вскрытия).
- Не хотим юриста или консультанта – изучаем все Право, проходим 3-х летний курс Права в университете и практику. При этом, все равно, рискуем «попасть в непонятки».
- Не верить интернету (форумам) и соседям.
- Разорвать Договор аренды и законно провести процедуру выселения – уведомляем о расторжении Договора в связи с нарушением обязательств арендатора за два месяца (если иное не прописано в Договоре аренды), если арендатор отказывается, то в суд (помним о пункте 2 статьи 825 ГК Украины). Есть еще вариант – пункт 3 той же 825 статьи – требуем освободить квартиру, так как возникла необходимость проживания в этой квартире самого арендодателя и членов его семьи.