Статьи

Начинаем разбираться в классификаторах. На примере классификаторов Офисной и Торговой недвижимости

Необходимость классификации вызвана отсутствием единого универсального подхода к определению и оценке основных параметров офисного рынка недвижимости.

Цель стандартизации состоит в достижении  единства определяющих характеристик среди операторов офисного рынка недвижимости в разрезе классификации офисных зданий/ бизнес-центров.

В основу классификации легли параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес-центров. При разработке данной классификации использованы мировые стандарты в сфере офисной недвижимости, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), а также международные стандарты BOMA (Building Owners and Managers Associations).

Совокупность материальных и нематериальных характеристик офисного здания позволяет классифицировать его с учетом соответствия нижеизложенным критериям по категориям «класс А», «класс В», «класс С».

За интегральную оценку принимается минимальный  из набранных показателей.

Классификации не подлежат:

  • объекты, в которых более 15 лет не проводились ремонтные работы;
  • объекты, одновременно частично заполненные арендаторами и находящиеся в процессе реконструкций / перепланировок и имеющие незавершенный вид;
  • встроенные офисные помещения.

Определения «бизнес-центр» и «офисный центр» принимаются тождественными. Классификация ГУД  выработана в целях единства стандартизации среди операторов рынка коммерческой офисной недвижимости и представлена в информационных целях. Данная классификация не является рекомендацией и не имеет отношения к целям и мнениям собственников зданий и третьих лиц.

Офисный центр

Общая классификация

Наиболее престижные высококачественные здания, являющиеся таковыми по месторасположению, статусу арендаторов и уровню спроса, поддерживаемые на должном уровне. Здания должны иметь превосходную конструкцию/дизайн, и оборудованными в соответствии с последними технологическими достижениями и требованиями к комфорту. Здания должны быть  новыми или конкурентоспособными со зданиями новой постройки, управляемые профессиональным менеджментом.

Методическое описание классификации

По каждой из категорий – местоположение и доступность, компоненты и свойства, управление зданием и предоставляемого сервиса – согласно соответствию указанным характеристикам присваивается отдельный класс («А», «В», «С»). Оценки  по различным категориям могут не совпадать между собой. Интегральной оценкой считается минимальная оценка совокупности.

Для большей развернутости классификации иногда используется трехбуквенная терминология.

Пример.
Совокупность «АСВ», бизнес-центр по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», т.о. суммарный класс объекта – «С».

При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенному классу, допускается рассмотрение альтернативных преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

Присвоенные  классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров, им может быть присвоен более низкий класс, например, не «В», а «С» или, наоборот, по мере модернизации здания, класс бизнес-центра может стать выше.

Комбинации характеристик офисного здания, включающие свойства здания, инженерные стандарты, месторасположение, эффективность, комфортабельность, арендную плату и др. и уровень восприятия их рынком – используются как система измерения в данной классификационной системе.

Оценка характеристик производится по следующим категориям:

  • Месторасположение и доступность,
  • Компоненты и свойства зданий
  • Управление зданием и уровень предоставляемого сервиса

Категория – «Месторасположение и доступность»

  • Высокая престижность района/ территории
  • Близость здания к другим коммерческим учреждениям
  • Возможное расположение в непосредственной близости правительственных посольских и деловых зон
  • Архитектурная ценность близлежащих застроек
  • Отличные видовые характеристики
  • Расположение на первой линии домов / фешенебельный вход при расположении
  • Развитая инфраструктура района
  • Район/территория с развитым уровнем услуг
  • Высокий уровень комфортабельности и качества застроек, ухоженный внешний вид
  • Благоприятная социальная обстановка
  • Однородный социальный состав проживающего в районе бизнес-центра населения. Место расположения офисного центра может рассматриваться как престижный (дорогой) район, в котором в большинстве своем проживают люди с уровнем дохода выше среднего
  • Благоприятная экологическая обстановка
  • Отсутствие промышленных предприятий.
  • Относительно невысокий уровень загазованности
  • Относительно невысокий уровень шумов.
  • Удобное транспортное сообщение/доступность
  • Близость к основным транспортным магистралям
  • Удобные подъездные пути
  • Транспортные развязки
  • Невысокий уровень пробок
  • Близость к остановкам общественного транспорта
  • Наличие парковки, минимум 1 парковочное место на 100 кв.м. арендуемой площади

Категория – «Компоненты и свойства здания»

Тип здания, возраст и внешний вид

  • Высококачественное здание новой постройки или конкурентоспособное с новыми зданиями
  • Cовременный стиль, отличный дизайн и конструкция,
  • Отличный внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений, ухоженные внешние компоненты здания

Имиджевые компоненты

  • Идеальное обустройство и состояние холла – внешний вид, освещение, указатели компаний, удобный подход к лифтам
  • Идеальное обустройство и состояние коридоров – внешний вид, освещение, вывески компаний
  • Идеальное состояние общественных мест
  • Соответствие окон единому стилю здания, высокое качество материалов, высокий уровень естественной освещенности

Инженерные системы

  • Отличное состояние систем отопления, вентиляции и кондиционирования
  • Отличное состояние систем электроснабжения, выделенная мощность не менее 150 кВт на 1000 кв.м.
  • Оптоволоконные каналы связи
  • Высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей, с хорошим освещением, вентиляцией, удобной системой использоваться, с удобным месторасположением
  • Достаточный уровень осветительной арматуры на 100 кв.м.

Планировка помещений

  • Свободная планировка в виде офисных блоков

Отделочные материалы

  • Высокое качество материалов, используемых в отделке помещений

Инфраструктура здания

  • Центральная рецепция в холле здания
  • Конференц-залы, кафе, ресторан
  • Хорошая репутация арендаторов, известные компании

Категория – «Управление зданием и уровень предоставляемого сервиса»

Профессиональная компания с известным брэндом (иностранная, отечественная, локальный брэнд).
Опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3 лет.
Развернутая система дополнительных услуг.
Высокопрофессиональные службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки).
Круглосуточная охрана и видеонаблюдение.

Классификация офисных помещений г.Киева

Данная классификация разработана в марте 2004г. Форумом операторов рынка недвижимости г.Киева и Комитетом по вопросам недвижимости Американской Торговой Палаты в Украине.

Офисные здания класса «А» Должны соответствовать 10 обязательным требованиям и соответствовать или превышать 6 необязательных критериев.
Офисные здания класса «В» Должны соответствовать 7 обязательным требованиям и соответствовать или превышать 6 необязательных критериев.
Офисные здания класса «С» Должны соответствовать 5 обязательным требованиям и соответствовать или превышать 2 необязательных критериев.

Торговые центры

Торговый центр – это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или в комплексе зданий), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

Классификация торговых центров

Все типы торговых центров служат различным покупательским нуждам и классифицируются в зависимости от размера центра, местоположения и арендаторов/торговых операторов, присутствующих в них. Часто при определении типа торгового центра учитываются и группы потребителей или целевые покупатели. Представленная далее классификация торговых центров была разработана Urban Land Institute (ULI), переведена и адаптирована для применения в современных условиях развития форматов розничной торговли в странах Европы.

Виды торговых центров:

  • Микрорайонный торговый центр (Convenience center);
  • Районный торговый центр (Neighborhood center);
  • Окружной торговый центр (Community center);
  • Суперокружной торговый центр (Super community center);
  • Региональный торговый центр (Regional center);
  • Сyперрегионалъный центр (Super regional center);
  • Специализированные торговые центры (Specialty centers);
  • Фестиваль — центр (Festival Center);
  • Торгово — общественный центр;
  • Торговый центр Моды (Fashion Center);
  • Аутлет — центр (Outlet Center);
  • Пауэр — центр (Power Centre);
  • Дискаунт — центр (Off-price Center);
  • Торгово — развлекательный центр (Retail-entertainment Center);
  • Торгово — общественный центр;
  • Стрип — центры (Strip Center).

Международная и европейская классификации

Микрорайонные ТЦ осуществляют продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовых услуги (те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны).

Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей — до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).

Понятие «Торговая зона»

Торговая зона (Trade Area, Catchment Area) — географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.

Границы торговой зоны торгового центра, определяются такими факторами, как:

  • Тип торгового центра;
  • Пешеходная и транспортная доступность;
  • Естественные или искусственные физические препятствия;
  • Наличие конкурентных объектов;
  • Плотность населения и др.

Обычно выделяют три концентрические зоны влияния:

Первичная торговая зона — это географический сегмент, где проживает 70-80% от общего числа регулярных покупателей или так называемая «опорная» группа. Для городов важным является время пешеходной доступности.

Вторичная торговая зона занимает большую территорию — на нее приходится 15-20% покупателей. На протяженность этой зоны влияет наличие подобных объектов в округе. Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону.

Третичная (Периферийная) торговая зона — это максимальная территория, с которой покупатели притягиваются к торговому центру. Их число может составлять 5-10%. Хотя потенциальным покупателям приходится преодолевать большие расстояния, их могут привлекать хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей приезжающих из этой зоны принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.

Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее чем через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.

Классификация торговой недвижимости: признаки и характеристики

  • Устроено-пристроенные помещения;
  • Отдельно стоящие здания;
  • Торговые комплексы (объекты, включающие несколько зданий).
Статьи

Ура! Нас будут достраивать! Или – как не стать трижды обманутым!

Про проблемные стройки, которые не достраиваются по причине недофинансирования, знают все.  Государство откровенно положило на проблему вкладчиков таких строек. Целая…
Читать далее
Меню