Статьи

Доходная недвижимость – как отдельный сегмент

И речь идет не о пяти – семи  квартирах в одном доме, которые сдаем в аренду.

Попробуем поднять вопрос о доходной недвижимости в Украине, как о перспективном сегменте. Отдельном сегменте рынка недвижимости. С нашими реалиями, страхами, отличиями от других видов коммерческой недвижимости.

По мнению многих операторов рынков инвестиционной (читай – доходной) недвижимости, именно, в Украине сегмент доходной недвижимости самый перспективный и самый недооцененный.

Сразу оговорюсь, что понимаем под названием «доходная недвижимость».

Это недвижимость (квартира, апартамент и т.п.) в комплексе, который  полностью предназначенный для получения постоянного дохода от сдачи в аренду всех помещений на протяжении долгого срока эксплуатации объекта, с единой системой Property и Fasility менеджмента, с условием невозможности или очень ограниченными возможностями использования инвесторами своих , честно купленных квадратных метров «для себя».  С единым стандартом ремонтов, наполнения мебелью и техникой, единым стандартом управления, единым качеством сервиса. Чаще всего – комплекс апартаментов,  «доходный дом», аппарт-отель, аппарт – коттеджный городок и т.д.

Далее по пунктам.

Комплекс (здание) проектируемый и строящийся полностью с целью получения максимального постоянного дохода от деятельности всего комплекса, как единого целого, на протяжение долгого времени использования.  Именно такая задача ставиться на всех этапах развития проекта – от выбора места расположения, проектирования, экономических расчетов, проекта управления, выбора наиболее эффективного использования, стратегии продаж.

С единой системой Property и Fasility менеджмента. Управляющую компанию привлекают в проект на стадии разработки концепции и проектирования. В зависимости от проекта, привлекают управляющую компанию – локальный или мировой бренд. Так же допускается создание управляющей компании, исключительно под проект. Требования к метражам апартаментов ( коттеджей, номеров, офисов и т.д.) , к планировочным решениям, инфраструктуре, к отделке, ремонтам, наполнению мебелью и техникой – это прерогатива не инвесторов и проектантов, а управляющей компании, которая будет обслуживать комплекс и обеспечивать  максимальный доход  инвесторам. Управление проводится по международным стандартам.  Так же управляющая компания обеспечивает соблюдение единых стандартов ремонтов и наполнения помещений.

Как обязательное условие — условие невозможности или очень ограниченными возможностями использования инвесторами своих помещений «для себя».  На стадии инвестирования инвестор принимает обязательства по ограниченному использованию своей частью комплекса (апартаментами, номерами, коттеджами и т.д.). Апартамент должен участвовать в единой системе получения дохода от деятельности всего комплекса, как единого целого и использование для себя может быть, либо с проплатой дохода в общую систему, либо ограничено по времени использования – например не более 30 дней в году. Все остальное время апартамент участвует в получении общего дохода.

Что продаем? По сути, идет не продажа недвижимости, а продажа участия в  бизнеса, генерирующего постоянный доход. Можно говорить – настоящий пассивный доход!  В доходном бизнесе с единой системой менеджмента и обслуживания.

Какой пассивный доход можно получать? Некоторые иностранные операторы рынка доходной недвижимости рьяно обещают постоянный чистый доход в  25 – 27 – 30% годовых в валюте! У меня один вопрос: «Как вы решаете проблему с пробками в небе из самолетов, которые везут деньги со сего мира?».  Давайте понимать реальность. Расчетная пассивная  доходность, которую может дать доходная недвижимость (как комплекс, а не пять квартир в Киеве)  — 12 – 14% годовых.  Кстати – аренда квартир в Киеве, еще в начале 2019 года , могла приносить более 13% годовых. В конце 2019 года, доходность снизилась до 8 – 9%. При этом требуется личное участие арендодателя во всех процессах, связанных с таким бизнесом.

Основной плюс такой инвестиции. Он же основной риск.

Основное преимущество доходной недвижимости – это единая система управления и обслуживания такой недвижимости, как бизнесом. Все действия управляющей компании направлены на обеспечение постоянного и высокого дохода каждому инвестору. Именно полный комплекс управления обеспечивает высокую доходность. Здесь же есть и слабое место. Ну, не может еще понять наш инвестор, как это – я купил апартаменты (номер в аппарт-отеле, коттедж в апарт-котеджном городке и т.д.) и не могу пользоваться своей собственностью когда захочу? И как захочу? И почему я должен платить за использование своей недвижимости? И , такая позиция некоторых инвесторов — один из больших рисков при развитии проектов доходной недвижимости.

Реалии сегодняшнего дня.

Рынок доходной недвижимости (как единых комплексов для получения дохода с единой системой управления), в Украине, только начинает развиваться. В Украине, за исключением единичных случаев, нет Управляющих компаний с полным циклом управления – от Fasility менеджмента до Аsset менеджмента (от обслуживания до управления финансами в проектах). В Украине есть условия для развития всех направлений доходной недвижимости —  курортная, туристическая, деловая, медицинская,  реабилитационная, историческая, деловая, развлекательная. С другой стороны – слабая инвестиционная грамотность (не понимание сути таких проектов) потенциальных инвесторов, слабая законодательная база для защиты интересов всех участников проекта, коррупция и «схематоз» при выделении земельных участков, слабое и дорогое транспортное сообщение и отвратительное качество дорог. Отдельно – абсолютно дискриминационная и угнетающая налоговая политика (особенно для иностранных инвесторов).

Вывод.

Рынок доходной (как единый бизнес проект)  недвижимости перспективен, даже при нынешних реалиях. Ближайших десять лет будет наблюдаться рост этого рынка. Потенциал огромен.

Статьи

Начинаем разбираться в классификаторах. На примере классификаторов Офисной и Торговой недвижимости

Классификация  «Офисный центр» Общая классификация Методическое описание классификации Категория – «Месторасположение и доступность» Категория – «Компоненты и свойства здания» Категория…
Читать далее
Статьи

Ура! Нас будут достраивать! Или – как не стать трижды обманутым!

Про проблемные стройки, которые не достраиваются по причине недофинансирования, знают все.  Государство откровенно положило на проблему вкладчиков таких строек. Целая…
Читать далее
Меню