Доходная недвижимость – как отдельный сегмент

И речь идет не о пяти – семи  квартирах в одном доме, которые сдаем в аренду.

Попробуем поднять вопрос о доходной недвижимости в Украине, как о перспективном сегменте. Отдельном сегменте рынка недвижимости. С нашими реалиями, страхами, отличиями от других видов коммерческой недвижимости.

По мнению многих операторов рынков инвестиционной (читай – доходной) недвижимости, именно, в Украине сегмент доходной недвижимости самый перспективный и самый недооцененный.

Сразу оговорюсь, что понимаем под названием «доходная недвижимость».

Это недвижимость (квартира, апартамент и т.п.) в комплексе, который  полностью предназначенный для получения постоянного дохода от сдачи в аренду всех помещений на протяжении долгого срока эксплуатации объекта, с единой системой Property и Fasility менеджмента, с условием невозможности или очень ограниченными возможностями использования инвесторами своих , честно купленных квадратных метров «для себя».  С единым стандартом ремонтов, наполнения мебелью и техникой, единым стандартом управления, единым качеством сервиса. Чаще всего – комплекс апартаментов,  «доходный дом», аппарт-отель, аппарт – коттеджный городок и т.д.

Далее по пунктам.

Комплекс (здание) проектируемый и строящийся полностью с целью получения максимального постоянного дохода от деятельности всего комплекса, как единого целого, на протяжение долгого времени использования.  Именно такая задача ставиться на всех этапах развития проекта – от выбора места расположения, проектирования, экономических расчетов, проекта управления, выбора наиболее эффективного использования, стратегии продаж.

С единой системой Property и Fasility менеджмента. Управляющую компанию привлекают в проект на стадии разработки концепции и проектирования. В зависимости от проекта, привлекают управляющую компанию – локальный или мировой бренд. Так же допускается создание управляющей компании, исключительно под проект. Требования к метражам апартаментов ( коттеджей, номеров, офисов и т.д.) , к планировочным решениям, инфраструктуре, к отделке, ремонтам, наполнению мебелью и техникой – это прерогатива не инвесторов и проектантов, а управляющей компании, которая будет обслуживать комплекс и обеспечивать  максимальный доход  инвесторам. Управление проводится по международным стандартам.  Так же управляющая компания обеспечивает соблюдение единых стандартов ремонтов и наполнения помещений.

Как обязательное условие — условие невозможности или очень ограниченными возможностями использования инвесторами своих помещений «для себя».  На стадии инвестирования инвестор принимает обязательства по ограниченному использованию своей частью комплекса (апартаментами, номерами, коттеджами и т.д.). Апартамент должен участвовать в единой системе получения дохода от деятельности всего комплекса, как единого целого и использование для себя может быть, либо с проплатой дохода в общую систему, либо ограничено по времени использования – например не более 30 дней в году. Все остальное время апартамент участвует в получении общего дохода.

Что продаем? По сути, идет не продажа недвижимости, а продажа участия в  бизнеса, генерирующего постоянный доход. Можно говорить – настоящий пассивный доход!  В доходном бизнесе с единой системой менеджмента и обслуживания.

Какой пассивный доход можно получать? Некоторые иностранные операторы рынка доходной недвижимости рьяно обещают постоянный чистый доход в  25 – 27 – 30% годовых в валюте! У меня один вопрос: «Как вы решаете проблему с пробками в небе из самолетов, которые везут деньги со сего мира?».  Давайте понимать реальность. Расчетная пассивная  доходность, которую может дать доходная недвижимость (как комплекс, а не пять квартир в Киеве)  — 12 – 14% годовых.  Кстати – аренда квартир в Киеве, еще в начале 2019 года , могла приносить более 13% годовых. В конце 2019 года, доходность снизилась до 8 – 9%. При этом требуется личное участие арендодателя во всех процессах, связанных с таким бизнесом.

Основной плюс такой инвестиции. Он же основной риск.

Основное преимущество доходной недвижимости – это единая система управления и обслуживания такой недвижимости, как бизнесом. Все действия управляющей компании направлены на обеспечение постоянного и высокого дохода каждому инвестору. Именно полный комплекс управления обеспечивает высокую доходность. Здесь же есть и слабое место. Ну, не может еще понять наш инвестор, как это – я купил апартаменты (номер в аппарт-отеле, коттедж в апарт-котеджном городке и т.д.) и не могу пользоваться своей собственностью когда захочу? И как захочу? И почему я должен платить за использование своей недвижимости? И , такая позиция некоторых инвесторов — один из больших рисков при развитии проектов доходной недвижимости.

Реалии сегодняшнего дня.

Рынок доходной недвижимости (как единых комплексов для получения дохода с единой системой управления), в Украине, только начинает развиваться. В Украине, за исключением единичных случаев, нет Управляющих компаний с полным циклом управления – от Fasility менеджмента до Аsset менеджмента (от обслуживания до управления финансами в проектах). В Украине есть условия для развития всех направлений доходной недвижимости —  курортная, туристическая, деловая, медицинская,  реабилитационная, историческая, деловая, развлекательная. С другой стороны – слабая инвестиционная грамотность (не понимание сути таких проектов) потенциальных инвесторов, слабая законодательная база для защиты интересов всех участников проекта, коррупция и «схематоз» при выделении земельных участков, слабое и дорогое транспортное сообщение и отвратительное качество дорог. Отдельно – абсолютно дискриминационная и угнетающая налоговая политика (особенно для иностранных инвесторов).

Вывод.

Рынок доходной (как единый бизнес проект)  недвижимости перспективен, даже при нынешних реалиях. Ближайших десять лет будет наблюдаться рост этого рынка. Потенциал огромен.