Основные страхи и ошибки арендодателяСтатьи

«А как у них?» Снять квартиру в Германии

Продолжение цикла статей: «Основные страхи и ошибки арендодателя. Чего ждать от арендатора и как себя защитить от аферистов – арендаторов».

Лирическое отступление – «А как у них?»

Неожиданно яркая реакция на публикации «Основные страхи и ошибки арендодателя. Чего ждать от арендатора и как себя защитить от аферистов – арендаторов» от моего товарища, который некоторое время живет в Германии.

В этот раз письмо (предыдущие истории начинались со звонка), в котором лейтмотивом шла одна фраза – пожелание: «…я хочу, чтобы все наши (те, которые снимают в Украине) арендаторы попытались снять квартиру в Германии. Именно, попытались, так как снять с таким подходом, как у наших, в нормальном кондоминиуме, не получится. И прочувствовали разницу и свое положение просящего, а не диктующего условия и крутящего носом по поводу не того цвета обивки дивана…»

Арендовать жилье в германии – не так просто, как кажется

Ну, начнем с того, что рынок аренды Германии на 90% работает «в белую». Да, есть моменты ухода от налогов, особенности аренды в кварталах для беженцев и «просящим убежища». В Украине, по разным оценкам, 80 – 85% рынка жилой аренды в тени.

Дальше тезисно, больше со слов знакомого (самому, как-то знаете, не довелось снимать квартиру в Германии, пока, не довелось). Присутствует прямая речь.

В Германии права арендодателя и арендатора четко определены Законом, Договором и правилами дома (кондоминиума*).

Возможность курить на балконе арендуемой квартире должна быть согласована по времени курения и письменно разрешена арендодателем, если курение на балконе не запрещено правилами дома. «…во, гады, права курить лишают…»

К потенциальному арендодателю, часто бывает, записываешься, как на прием к министру в Украине – строго по времени и заранее. «…подбираешь варианты на сайтах, отправляешь заявку с краткой информацией о себе и своих намерениях снять именно этот вариант, и…могут послать. Вернее – просто не отреагировать. Мол, рылом не вышел*, хоть весь из себя крутой и незабвенный*. Если ответили, а отвечают, в лучшем случае в трех-четырех случаях из десяти, то назначают время, в которое хозяин или управитель тебя соизволят принять. Нужно быть готовым к тому, что таких же страждущих, как ты, будет еще человек десять, если не больше… и в очередь, сукины дети, в очередь…Хорошо хоть всяких маклеров на место поставили и они отрабатывают, а то пару лет назад, тупо, могли даже на просмотр не явиться, а потом эвры за два месяца, в виде гонорара, требовать. Ну, хоть, им малину испортили, а то офигели в край, комиссионные 200%, типа за подбор вариантов…»

Арендодатель, в большинстве случаев, может затребовать от потенциального арендатора целый перечень документов:

  • документы, подтверждающие его личность,
  • правомерность нахождения в Германии,
  • справку о доходах,
  • информацию о кредитной истории,
  • письмо от предыдущих арендодателей о том, что все условия были выполнены без задержек и замечаний
  • и т.д

«…даже, если ты кивнул гривой* и заявил о том, что это твой любимый вариант и ты спать и есть уже не сможешь, пока не переедешь в эту хавиру*, то все только начинается. Тебе нужно заполнить, типа, анкету. Покруче, чем когда-то в первый отдел* заполняли. В которой указать по максимуму о себе, о тех, кто будет с тобой проживать, о своих планах на срок аренды, добавить кучу бумах о доходах, справку из Шуфа* , рекомендательные письма от предыдущих хозяев, что , типа, ты классный арендатор и с тобой можно дело иметь. Отправляешь сей талмуд хозяину (что хуже), управляющей компании (что гут) или маклеру (он пересылает дальше). И…ждешь приглашения на собеседование. Могут отказать. Могут пригласить на встречу. И, если докажешь, что лучший арендатор, то начинается очередная часть марлезонского балета – согласование договора (контракта)… »

Контракт или Договор аренды согласовывается несколько дней и может занять несколько страниц. Часто бывает, что Договор может быть бессрочным. Описывается все – от возможности курить на балконе до времени, когда включать стиральную машинку в подвале. Отдельно – согласие выполнять правила дома (кондоминиума). И обязательства стать на учет в мэрии. «…правила вывешены на видном месте. И, если написано, что в доме запрещено содержание животных, а иногда запрещено селиться с детьми младше 16 лет, полная жесть, то это запрещено от слова «вообще». Договор я согласовывал две недели. 27 страниц. Настояли на переводе на русский. Прописали, когда и сколько человек могут находиться в квартире, помимо нас, сильно спорили, сколько денег дать в залог, как страховку. Договорились, что страховой платеж – холодная аренда* за три месяца. Договорились о том, что буду вносить частями на счет в течении 50 дней. Хорошо, что маклера пришлось хозяину проплачивать – недавнее нововведение в Германии… »

В Германии законодательно ограничено право арендодателя увеличивать размер арендной платы по своему усмотрению.

Квартиру, как правило, сдают без мебели. Стены выкрашены в нейтральный цвет. Может быть в наличии кухонная стенка (могут затребовать за нее отдельную плату). В случае, когда арендатор освобождает квартиру, то он обязан (в договоре все прописано) сделать не уборку, как у нас, а косметический ремонт. «…обивка дивана не нравится? Мебель в стиле совок или хай-тэк? Любой каприз арендатор удовлетворяет за свой счет. Квартиры с мебелью – или в короткой аренде*, или если договоришься с предыдущим арендатором (за деньги, естественно). Целый отдельный бизнес по аренде и продаже б/у мебели. Машинка стиральная не той марки? В прачечную! В доме может быть запрещено устанавливать в квартирах стиральные машины, могут быть установлены в подвале или в хозпомещениях на первом этаже или, вообще, в прачечную идти придется…»

При общении с собственником (управляющим) необходимо помнить то, что немцы будут считать соотношение количество проживающих – количество комнат по формуле – «количество проживающих + 1». «…когда мы уже были с малым (сыном), то немцы отказывали нам в аренде трехкомнатных квартир. Они, блин, считают, что у каждого должна быть своя комната + общая комната…»

Досрочно выселить арендатора можно только в случае, когда квартиру собственник будет использовать для собственного проживания. Процесс выселения, даже на добровольной основе, может затянуться на несколько месяцев. Права арендатора защищают Закон и Ассоциация арендаторов жилья.

А, вообще, все это у них от того, что на одну квартиру от двух (Магдебург) до 9 желающих (Мюнхен или Берлин). И работает рынок аренды, а не базар, как у нас.

Не совсем понятные дефиниции (обозначенные в статье звездочкой):

  • Кондоминиумформа совместного владения жилым комплексом: каждый собственник является единоличным хозяином своей квартиры и совладельцем общей площади. Часто понятием кондоминиум подменяют понятие жилой дом или жилой комплекс. Что не совсем верно, так как понятие кондоминиум – это не тип постройки, а форма владения.
  • Кивнул гривой (сленг) – согласился с чем-то. Дал свое согласие на что-то.
  • Хавира (жаргон) – в нашем случае – квартира или дом. Жаргонное слово, распространенное в Одессе и на Подоле (исторический район Киева).
  • Первый отдел (устаревшее) — отдел в советских организациях и предприятиях, осуществляющий контроль за секретным делопроизводством, обеспечением режима секретности, сохранностью секретных документов.
  • Шуфа (Schufa) — Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (нем) . Если коротко – то это организация, которая мониторит кредитные истории физлиц и юрлиц в Германии. Эта организация оценивает надежность, платежеспособность и, соответственно, кредитоспособность физических лиц и выдает соответствующий сертификат. Кредитная надежность и платежеспособность оценивается по шкале от 0 до 100 баллов. Этот сертификат обязателен при заключении договора аренды. Сертификат выдает один раз в год бесплатно. За повторный сертификат нужно платить, порядка, 19 эвро.
  • Холодная аренда (Kaltmiete) – или по-нашему – голая ставка аренды. Указывается в договоре аренды. Немцы платят налоги с дохода. В договоре аренды указывают две цифры – холодная аренда и горячая аренда. Холодная аренды – чистый доход, который остается на руках, после расчетов по коммунальным платежам.
  • Горячая аренда (Warmmiete) — ставка аренды, которая состоит из холодной аренды + коммунальные услуги (Nebenkosten), т.е. полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор.
  • Короткая аренда – аренда на короткий срок (до 6 месяцев). Часто – посуточно. Аренда в меблированных комнатах.
Статьи

Начинаем разбираться в классификаторах. На примере классификаторов Офисной и Торговой недвижимости

Классификация  «Офисный центр» Общая классификация Методическое описание классификации Категория – «Месторасположение и доступность» Категория – «Компоненты и свойства здания» Категория…
Читать далее
Статьи

Ура! Нас будут достраивать! Или – как не стать трижды обманутым!

Про проблемные стройки, которые не достраиваются по причине недофинансирования, знают все.  Государство откровенно положило на проблему вкладчиков таких строек. Целая…
Читать далее
Меню